Hauskauf und Finanzierung: So läuft es ab

Mit dem Traum vom Eigenheim geht die passende Finanzierung einher – Tipps zu Darlehenshöhe, Laufzeit und Co.

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Im Todesfall erfolgt die Auszahlung der Risikolebensversicherung
Wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Die Wahl zwischen Neubau oder Kauf eines bestehenden Hauses fällt in der Regel sehr früh und ist meist auf persönliche Vorlieben zurückzuführen. Doch je nachdem, ob Sie selbst ein Haus bauen oder eines kaufen wollen, unterscheiden sich auch die zu erwartenden Kosten.
 
Wenn Sie sich für den Hauskauf entschieden haben und eine Finanzierung planen, erhalten Sie hier Tipps – unter anderem zur idealen Höhe der Finanzierungssumme, zum Ablauf der Finanzierung und zu Möglichkeiten, den Kredit abzusichern.
 

Varianten der Finanzierung eines Hauskaufs

Grundsätzlich gibt es zwei Varianten, wie bei einem Hauskauf die Finanzierung aussehen kann: Es kann sich entweder um eine Vollfinanzierung über den gesamten Kaufpreis und alle Zusatzkosten handeln. Oder aber Sie können einen Teil der Kosten mit vorhandenem Eigenkapital abdecken.
 
Ein Anteil an Eigenkapital ist beim Hauskauf sehr empfehlenswert und bei vielen Banken sogar eine zwingende Voraussetzung für eine Finanzierung. Grundsätzlich gilt, dass Sie beim Darlehen umso bessere Konditionen erhalten, je höher das Eigenkapital ist.
 
Einige Banken bieten auch eine Vollfinanzierung ohne jegliches zuvor angesparte Eigenkapital an. Empfehlenswert ist das jedoch nur dann, wenn Ihr Einkommen sehr stabil und sicher ist. 
 

Das Eigenkapital

Als Eigenkapital bezeichnet man den Teil der Kosten bei einem Hauskauf, den der Käufer selbst aufbringt und für den er keinen Kredit benötigt. Zum Eigenkapital zählen beispielsweise:
 
  • Festgeld
  • Tagesgeld
  • Bausparvertrag
  • vorhandenes Baugrundstück
  • Auszahlung einer Lebensversicherung
  • gezahlte Beiträge zur Riester-Rente
  • selbst erbrachte Renovierungsarbeiten
 
Experten empfehlen, einen Hauskauf mit einem möglichst hohen Eigenkapital anzugehen: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten, wie beispielsweise Notargebühren, sollten bereits vorhanden sein. Je geringer der Anteil der Gesamtsumme ist, den man über ein Darlehen finanziert, desto günstigere Zinsen gewährt die Bank. Dadurch verringert sich die monatliche Rate, und die Darlehenssumme kann insgesamt schneller abbezahlt werden.
 
Es empfiehlt sich daher, bereits einige Jahre vor dem geplanten Hauskauf mit dem Ansparen des Eigenkapitals zu beginnen – in welcher Form auch immer. Experten empfehlen für die bestmögliche Rendite häufig, auf mehrere unterschiedliche Sparmodelle zu setzen. Beispielsweise könnten Sie einen Teil des Vermögens in Festgeld anlegen, einen anderen Teil in Fonds oder Aktien.
 

Der Ablauf von Hauskauf und Finanzierung

Den Kauf einer Immobilie plant man nicht alle Tage. Daher kommt früher oder später garantiert die Frage auf: Wie finanziert man ein Haus? Wie ist der genaue Ablauf und was kommt zuerst: der Kredit oder das Haus?
 

Kostenübersicht

Wenn Sie planen, ein Haus zu kaufen, sollten Sie sich zuerst ein genaues Bild von den zu erwartenden Kosten machen. Diese hängen grundsätzlich von der gewünschten Größe des Hauses und dem üblichen Kaufpreis in der Region ab. Diverse Immobilienvergleichsportale bieten einen ersten Anhaltspunkt, um sich einen Überblick über die üblichen Kaufpreise zu verschaffen.
 
Zu den Kaufkosten kommen jedoch noch einige Posten dazu, die Sie als Käufer bedenken sollten:
 
  • Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision
  • Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten
  • Kosten für die Ausstattung und (Um)Gestaltung sowohl des Grundstücks als auch der Innenräume
 

Finanzierungssumme festlegen

Sobald Sie eine genauere Vorstellung davon haben, welche Kosten insgesamt auf Sie zukommen, gilt es einen Blick auf das Eigenkapital zu werfen: Was ist bereits an Vermögen vorhanden und kann in den Kauf fließen? Aus all diesen Komponenten legen Sie nun einen realistischen maximalen Kaufpreis für Ihr neues Haus fest und überlegen sich eine Gesamtsumme für die Finanzierung des Hauskaufs.
 
Rechnen Sie durch, wie hoch die monatliche finanzielle Belastung ausfallen würde und ob dies in Ihrem finanziellen Rahmen liegt: Im Zweifelsfall machen Sie bei der Anzahl der Zimmer oder der Lage Abstriche – oder den Zeitraum für die Rückzahlung des Kredits strecken.
 

Immobiliensuche

Erst wenn Sie wissen, was Sie sich tatsächlich leisten können, sollten Sie mit der ernsthaften Suche nach einer Immobilie beginnen. Dann sehen Sie sich von vornherein nur preislich passende Häuser an, sodass die Gefahr sinkt, dass Sie sich in ein zu teures Objekt verlieben.
 

Finanzierungsangebote einholen

Wenn nicht schon im Voraus geschehen, sollten Sie spätestens parallel zur Immobiliensuche nach Finanzierungsangeboten Ausschau halten. Vergleichen Sie unterschiedliche Banken und Kreditinstitute und suchen Sie nach einem Angebot, das gut zu Ihnen passt. Klären Sie vor dem Hauskauf die Finanzierung eher früher als später. So brauchen Sie am Ende nicht überstürzt unterschreiben, nur um eine Angebotsfrist einhalten zu können.
 

Anschlussfinanzierung

Mit einer einzigen Finanzierung ist es in der Regel nicht getan: Der Kredit zum Hauskauf ist nach der ersten vereinbarten Laufzeit oft noch nicht vollständig abbezahlt. Beim Abschluss der Finanzierung legen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank fest, wie lange die vereinbarten Zinsen und Konditionen verbindlich gelten. Meist ist die erste Laufzeit nach fünf, zehn oder zwanzig Jahren vorbei, und übrig bleibt eine Restschuld. Wie hoch diese ausfallen wird, ist im Darlehensvertrag genau festgehalten. Kümmern Sie sich also rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung. Diese kann, muss aber nicht bei der gleichen Bank fortgeführt werden. Vergleichen Sie auch dann wieder aufs Neue mehrere Angebote miteinander.
 



Bei der Finanzierung eines Hauskaufs sollte ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen möglichst niedrigem Zinssatz, einer moderaten Laufzeit und finanziell stemmbaren monatlichen Raten das Ziel sein.




 

Das Beste aus den Zinsen machen

Ein Kredit für den Hauskauf hat eine lange Laufzeit – daher sollten Sie als Käufer beim Abschluss alle Details im Auge behalten. Die Zinsen und die Laufzeit sind vorrangig dafür verantwortlich, wie günstig oder teuer eine Finanzierung letztlich ausfällt. Je nachdem, ob der Hauskauf und der Abschluss der Finanzierung in eine Niedrig- oder Hochzinsphase fallen, fällt auch der Zinssatz unterschiedlich hoch aus. Bei der Laufzeit haben Sie in jedem Fall ziemlich freie Wahl und vereinbaren sie bei Vertragsabschluss mit der Bank.
 
Sehen Sie sich mit hohen Zinsen konfrontiert, sollten Sie sich für eine möglichst kurze Laufzeit der Finanzierung entscheiden. Meist sind beispielsweise fünf Jahre eine Option. Nach dieser Zeit können Sie für den restlichen Betrag eine neue Finanzierung abschließen: Mit etwas Glück profitieren Sie bei dieser von einem niedrigeren Leitzins. Binden Sie sich nicht zu lange an ungünstige Vertragskonditionen.
 
Im Gegensatz dazu sollten Sie bei besonders niedrigen Zinsen auch eine möglichst lange Laufzeit mit der Bank vereinbaren. Hier gilt es im Einzelfall abzuwägen, mit welcher Taktik Sie besser fahren. Eine längere Laufzeit bietet mehr Planungssicherheit im Hinblick auf die zu erwartenden monatlichen Kosten und damit weitere Vorteile. 

Die optimale Laufzeit der Immobilienfinanzierung finden

Je mehr Zeit Sie sich nehmen, das gesamte Darlehen zurückzuzahlen, desto niedriger ist auch die monatliche Belastung, weil die Raten entsprechend sinken. Planen Sie mit einer kürzeren Gesamtlaufzeit, müssen Sie in der Regel höhere Raten in Kauf nehmen. Hier gilt es stets zu überlegen, was der monatliche finanzielle Rahmen erlaubt. Prinzipiell sollten Sie aber nie Ihr gesamtes regelmäßig zur Verfügung stehendes Einkommen für die Finanzierung einer Immobilie nutzen. Unerwartete Ausgaben kommen immer mal auf und könnten dann zu finanziellen Engpässen oder Schulden führen.
 
Eine weitere wichtige Regel beim Hauskauf und der dazugehörigen Finanzierung lautet: Zahlen Sie Ihren Kredit vor dem Ruhestand ab. 

Absicherungsmöglichkeiten des Kredits

Wenn es um große Geldsummen geht, sollte für den Ernstfall vorgesorgt sein. Im Zuge der Finanzierung eines Hauskaufs spielen folgende Sicherheiten eine Rolle: 
  • Grundschuld: Banken schützen sich gegen mögliche finanzielle Risiken, indem sie sich das Recht sichern, das Grundstück samt Immobilie im Zuge einer Zwangsversteigerung zu veräußern, sollte der Käufer und Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr begleichen können.
  • Hypothek: Eine Hypothek funktioniert ähnlich wie die Grundschuld, kommt heutzutage jedoch kaum noch zum Einsatz. Der Hauptgrund ist die größere Flexibilität bei der Grundschuld.
  • Risikolebensversicherung: Dieser Schutz dient nicht der Bank, sondern dem Hauseigentümer und seiner Familie. Sollte der Hauptverdiener beziehungsweise der Partner versterben, schützt eine Risikolebensversicherung die Hinterbliebenen beispielsweise vor unbezahlbaren Kreditschulden. Besonders günstig ist eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme, die vorrangig für die Absicherung eines Darlehens gedacht ist. 

Tipps zur Finanzierung eines Hauskaufs

  • Informieren Sie sich über eventuelle staatliche Fördermöglichkeiten – beispielsweise wenn Sie einen Altbau energetisch sanieren möchten.
  • Falls Sie Eigenkapital als Festgeld angelegt haben und dies noch nicht freigegeben ist: Nehmen Sie einen separaten Kredit in Höhe des Festgeldes zur Überbrückung auf. In der Regel erkennen die Banken dies dennoch als Eigenkapital an.
  • Planen Sie die Anschlussfinanzierung rechtzeitig, um das beste Angebot zu finden.
  • Denken Sie zu Ihrem Schutz an die wichtigsten Versicherungen: Neben der unbedingt empfehlenswerten Risikolebensversicherung zur Absicherung der Finanzierung ist auch eine Wohngebäudeversicherung essenziell.
  • Achten Sie beim Abschluss der Finanzierung auf Zusätze wie ein Sondertilgungsrecht. Dieses bietet Ihnen mehr Flexibilität beim Abbezahlen, falls Ihnen unerwartet etwas mehr Geld zur Verfügung steht.