Eine Auslandsimmobilie kaufen?

Das eigene Ferienhaus im Ausland ist ein schöner Traum – doch auch mit Risiken verbunden. Und die Verwirklichung dieses Traums erfordert einigen Aufwand.

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Im Todesfall erfolgt die Auszahlung der Risikolebensversicherung
Ein Hauskauf ist ein großer Schritt, eine Investition in die Zukunft und immer auch ein finanzielles Risiko – ob im In- oder Ausland. Doch gut vorbereitet und geplant kann Ihnen der Erwerb einer eigenen Auslandsimmobilie über viele Jahre Freude bereiten. Informieren Sie sich allerdings umfassend, was man beachten sollte, wenn man eine Immobilie im Ausland kauft – das bezieht sich insbesondere auf die konkreten Bedingungen im ausgewählten Land.
 

Eine Immobilie im Ausland zu kaufen bietet viele Vorzüge

Ein eigenes Haus – ob als Wohnhaus oder Feriendomizil – bietet immer Sicherheit. Schließlich stellen Immobilien eine beliebte Geldanlage dar. Und es sprechen zahlreiche Argumente für den Kauf einer Immobilie im Ausland – so unter anderem:
 
  • teilweise deutlich günstigere Immobilienpreise als in Deutschland
  • Kostenersparnis gegenüber der Hotelnutzung im eigenen Urlaub
  • zusätzliche Einnahmen durch die Vermietung
  • Ferienhaus kann später unter Umständen als Alterssitz dienen
 

Nachteile und Risiken eines Immobilienkaufs im Ausland

Neben den direkt ersichtlichen Nachteilen – wie den hohen Kosten eines (eventuell erneuten) Hauskaufs – gibt es weitere Dinge, die Sie bedenken sollten, wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen möchten:
 
  • die Sprachbarriere, sofern Sie die Landessprache nicht sicher beherrschen
  • eine kompliziertere Finanzierung als bei einer inländischen Immobilie
  • laufende Kosten wie für jedes andere Haus
  • schwierigere Verwaltung des Mietobjekts aufgrund der Entfernung
 

Gesetze und Regelungen vor Ort beachten

Erfahrungen mit rechtlichen Hürden und teils komplizierten Gesetzen haben bereits viele Bürger in Deutschland gemacht. Doch auch in anderen Ländern gibt es Regeln und Gesetze – und diese unterscheiden sich teilweise stark von den Vorgaben hierzulande. Es ist daher wichtig, sich intensiv mit der Gesetzeslage im Wunschland auseinanderzusetzen, bevor man eine Auslandsimmobilie kauft. In einigen Staaten ist es beispielsweise gar nicht ohne weiteres möglich, sich als Ausländer eine Immobilie zu kaufen. In den Niederlanden ist dies beispielsweise nur dann erlaubt, wenn Sie das Haus als Erstwohnsitz nutzen wollen.
 
Zu folgenden Bereichen sollten Sie in jedem Fall Informationen einholen:
 
  • Baurecht: Dürften Sie Umbaumaßnahmen so einfach vornehmen?
  • Baugenehmigung: Manche Häuser wurden unerlaubt gebaut – und erhalten nicht immer eine nachträgliche Baugenehmigung, was letztlich den Abriss bedeuten kann. Hat Ihre Traumimmobilie eine Baugenehmigung?
  • Mietrecht: Welche Risiken bestehen eventuell für Sie, wenn Sie vor Ort als Vermieter ein Ferienhaus betreiben?
  • Steuern: Auch im Ausland gibt es Grunderwerbssteuern und mitunter weitere Steuern, die beim Immobilienkauf anfallen.
  • Ausländische Steuererklärung: Ihre Mieteinnahmen müssen Sie in Ihrer Steuererklärung in Deutschland als Einkommen angeben – eventuell sind Sie dadurch aber ebenso im Ausland steuerpflichtig.
 

Die Suche nach der passenden Immobilie im Ausland

Das Durchstöbern von Immobilienangeboten im Internet oder lokalen Zeitungen kann eine der schönsten Aufgaben auf dem Weg zum Ferienhaus sein. Allerdings sollten Sie sich nie nur auf Fotos und Beschreibungen verlassen. Sobald Sie einige Immobilien in die engere Auswahl genommen haben, ist eine Besichtigung vor Ort unerlässlich – bestenfalls mit einem Gutachter. Nur so können Sie ausschließen, dass Sie an einen Betrüger geraten und das Haus im schlimmsten Fall gar nicht existiert.
 
Sehen Sie sich außerdem nicht nur das Objekt an, sondern auch die direkte Umgebung. Wenn Sie die Vermietung an Feriengäste planen, ist beispielsweise auch die Nähe der Einkaufsmöglichkeiten oder die Anbindung an den Nahverkehr interessant. Lassen Sie sich generell nicht zu stark davon beeinflussen, ob eine Region gerade besonders beliebt ist: Solche Urlaubstrends können sich schnell wieder ändern. Am Ende sollte für Sie das Gesamtpaket stimmen.
 

Auslandsimmobilie kaufen mittels Finanzierung

Auch wenn ein Haus in vielen Ländern deutlich weniger kostet als eine Immobilie in Deutschland, müssen Sie in der Regel den Hauskauf finanzieren – und zwar mit Fremdkapital. Nur die Wenigsten können mehrere zehn- oder hunderttausend Euro auf einmal zahlen. Doch die Finanzierung, um eine Auslandsimmobilie zu kaufen, ist oft kompliziert. Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten der Kreditaufnahme.
 

Ein Darlehen bei einer deutschen Bank

Die naheliegende und für Sie als Kunden bequemste Wahl ist der Kredit bei einer deutschen Bank. Allerdings stufen Banken hierzulande das Risiko bei einer ausländischen Immobilie deutlich höher ein als bei einer inländischen. Die Gründe liegen auf der Hand: Die Immobilie befindet sich nicht in Deutschland, wodurch das Geldinstitut im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kunden keinen Zugriff auf das Objekt hat. Damit können Sie die zu finanzierende Immobilie nicht – wie sonst üblich – als Sicherheit einsetzen.
 
Eventuell erhalten Sie dennoch einen Kredit und die Bank gleicht das größere Risiko mit höheren Zinsen aus. Doch in den meisten Fällen verlangen die Banken eine bereits erworbene inländische Immobilie als Sicherheit: Besitzen Sie also bereits ein Eigenheim, sind Sie deutlich im Vorteil, was die Kreditkonditionen betrifft.
 

Die Finanzierung über eine ausländische Bank

Eine Bank in dem Land, in dem Sie eine Auslandsimmobilie kaufen wollen, akzeptiert selbige als Sicherheit. Allerdings sollten Sie bei dieser Finanzierungsoption andere Dinge bedenken. Beherrschen Sie die Landessprache flüssig und verhandlungssicher? Wenn nicht, sollten Sie einen Übersetzer engagieren. Schließlich sollten Sie beim Abschluss einer Finanzierung alle Vertragskonditionen verstehen. Dies ist deswegen so wichtig, weil die Rechtslage sich deutlich von der in Deutschland unterscheiden kann. Die Beratung durch einen Anwalt ist daher ebenfalls sinnvoll.
 
Eine Zinsbindung wie in Deutschland gibt es nicht immer. Zudem könnten sich die Währungsschwankungen sowohl positiv als auch negativ auf Ihre Finanzierung auswirken. Der Nachweis von Bonität und Zahlungsfähigkeit gegenüber der Bank erfordert ebenfalls Aufwand. Denn die ausländischen Banken können sich diese Informationen über Sie nicht einfach selbst besorgen: Einkommensbescheinigungen oder Nachweise über sonstiges Vermögen müssen Sie ihnen vorlegen.
 

Umgehend ins Grundbuch eintragen lassen

Nachdem Sie erfolgreich eine Immobilie im Ausland gekauft haben, sollten Sie sich umgehend darum kümmern, dass Sie als Eigentümer ins Grundbuch oder Eigentumsregister eingetragen werden – jedes Land hat dafür unterschiedliche Bezeichnungen und Regelungen. Nur so gehen Sie sicher, dass das Haus wirklich Ihnen gehört. Theoretisch bestünde ansonsten die Gefahr, dass die Immobilie ein weiteres Mal verkauft wird und der andere Käufer Ihnen mit der Eintragung zuvorkommt.
 
Wichtig: Lassen Sie sich den aktuellen Auszug aus dem Grundbuch bereits vor dem Kauf vorlegen. Nur dann können Sie sicher sein, dass der Verkäufer wirklich der rechtmäßige Eigentümer ist und überhaupt das Recht hat, das Haus zu verkaufen. Zudem würden Sie auf diesem Wege davon erfahren, wenn auf das Haus eine Hypothek läuft.
 
Immobilie im Ausland kaufen: Wertvolle Tipps
 
  • Auch wenn ein Notar nicht zwingend erforderlich ist: Sorgen Sie dennoch dafür, dass der Kaufvertrag notariell beglaubigt wird.
  • In einigen Ländern ist eine mündliche Zusage verbindlich: Halten Sie sich damit zurück, bis Sie bereit sind, den Vertrag zu unterschreiben.
  • Lassen Sie sich den Vertrag nach Möglichkeit zweisprachig überreichen oder von einem fachkundigen Dolmetscher übersetzen.
  • Selbst wenn Ihnen der Preis im Vergleich zu deutschen Immobilien günstig erscheint, kann er für die Verhältnisse vor Ort noch zu hoch sein. Also heißt es: die Preise im Umkreis vergleichen und handeln.
  • Empfehlenswert ist es, mindestens 50 Prozent der gesamten Kaufkosten als Eigenkapital zu besitzen.
  • Ein Neubau im Ausland birgt deutlich mehr Risiken – informieren Sie sich vorher umfassend über die rechtlichen Rahmenbedingungen.
 

Auslandsimmobilie: Unbeschwert kaufen dank guter Planung

Das Projekt „Auslandsimmobilie kaufen“ erfordert einiges an Planung und sollte nicht leichtfertig unternommen werden. Berücksichtigen Sie im Vorfeld wirklich sämtliche Kosten, die so eine Immobilie in der Ferne mit sich bringt: wie die Kosten für die Verwaltung – denn Sie sind zu weit entfernt für die Betreuung der Feriengäste – , die Reinigung sowie Arbeiten am Garten, außerdem fallen laufend Kosten für Heizung, Strom sowie Wasser an und das Haus sollte ausreichend versichert sein. Empfehlenswerte Absicherungen sind eine Gebäudeversicherung und eine Risikolebensversicherung, für den Zeitraum der noch laufenden Finanzierung. Damit Sie unbeschwert die Zeit in Ihrem eigenen Ferienhäuschen genießen können.