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Ob man nun ein neu gebautes Haus schlüsselfertig erwirbt oder eine Gebrauchtimmobilie kauft – bei jedem Hauskauf spielt der Kaufvertrag eine wichtige, wenn nicht gar die wichtigste Rolle. Er ist die rechtliche Grundlage für die wechselseitige Übertragung von Immobilie und Kaufsumme. Was ist zu beachten, damit der Kaufvertrag und damit der Hauskauf rechtswirksam werden?
Die wichtigsten Punkte im Kaufvertrag
Der Kaufvertrag muss bestimmte Punkte enthalten, damit der Hauskauf schnell und zügig über die Bühne geht. Dies sind die relevanten Aspekte:
Beteiligte
Im Kaufvertrag werden beide Parteien – Verkäufer und Käufer – mit vollständigem Namen, Geburtsdatum und Anschrift aufgeführt.
Kaufobjekt
Es folgt eine genaue Beschreibung der Immobilie und gegebenenfalls des Grundstücks (falls nicht unabhängig voneinander gekauft) sowie weiterer Objekte auf dem Gelände (Gartenhaus, Garage oder Carport, sonstige Nebengebäude). Die Beschreibung richtet sich nach dem Grundbucheintrag, daher müssen auch noch vorliegende Hypotheken, Nutzungsrechte durch Nachbarn (z. B. Auffahrt) und bestehende Baulasten aufgeführt werden.
Danach folgt eine Auflistung aller übernommenen Gegenstände (z. B. Einbauküche, Kellersauna, Pool, Möbel, Lampen oder Brennstoffe wie Heizöl).
Vollmacht für Überlassung
Der Notar erhält die Befugnis, die sogenannte Auflassung durchführen zu lassen. Gemeint sind damit die notwendigen rechtlichen Schritte, damit der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird.
Gewährleistung
Bei neu gebauten Häusern beträgt die Gewährleistung auf Baumängel mindestens fünf Jahre. In dieser Zeit muss der Verkäufer Mängel auf eigene Kosten beheben lassen. Bei Gebrauchtimmobilien besteht eine solche gesetzliche Regelung nicht. Allerdings ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer über vorhandene Mängel zu informieren. Verschweigt er sie, haftet er für ihre Beseitigung drei Jahre. Stichtag ist der Zeitpunkt, zu dem der Mangel entdeckt wurde – nicht der Tag des Hauskaufs. Im Kaufvertrag sollte man daher alle Mängel auflisten.
Übergabetermin
Im Kaufvertrag legt man auch den Tag der Schlüsselübergabe fest. Ab diesem Termin kann der Käufer über das Haus verfügen, Experten sagen auch „wirtschaftlich nutzen“. Üblicherweise ist der Stichtag das Datum, an dem die Kaufsumme vollständig bezahlt ist. Mitunter wird dem Verkäufer auch eine längere Frist eingeräumt, zum Beispiel wenn er noch Renovierungsarbeiten durchführen lässt oder er mehr Zeit für den Umzug benötigt. Solche Abweichungen sollten aber immer schriftlich festgehalten werden.
Wie läuft die Unterzeichnung des Kaufvertrags ab?
Wer ein interessantes Objekt gefunden hat, muss nicht gleich den Kaufvertrag unterschreiben. Häufig besteht der erste Schritt beim Hauskauf darin, eine Reservierungsvereinbarung zu treffen. Der Makler verpflichtet sich, das gewünschte Haus für einen bestimmten Zeitraum nicht auf dem Markt anzubieten. Üblich ist eine Reservierung von zwei bis sechs Monaten, damit der potenzielle Käufer die nächsten Schritte einleiten kann. Gebühren für die Reservierung sind unter bestimmten Bedingungen zulässig, sie sind aber streng reglementiert.
Anschließend können Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag über den Hauskauf abschließen. Dieser wird von einem Notar ausgearbeitet. Damit beide Parteien alle Punkte in Ruhe studieren können, muss der Notar den Vertrag allen Beteiligten 14 Tage vor der Unterzeichnung zukommen lassen. Am festgelegten Termin liest der Notar den gesamten Vertragstext laut vor und weist alle Seiten auf ihre Rechte und Pflichten hin. Dann unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Der Hauskauf wird rechtswirksam, wenn der Notar den Vertrag beglaubigt hat.
Mit seiner Vollmacht leitet der Notar nun die rechtlichen Schritte für die Eigentumsübertragung ein. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch bewirkt zunächst, dass das Haus nicht an jemand anderen verkauft werden kann. Hat der Verkäufer Schulden, können seine Gläubiger das Haus zudem nicht mehr pfänden; der Verkäufer kann auch keine neue Hypothek auf die Immobilie aufnehmen. Darüber hinaus stellt der Notar sicher, dass die Kommune gegebenenfalls auf ein bestehendes Vorkaufsrecht verzichtet und notwendige Genehmigungen erteilt.
Hat der Käufer die vereinbarte Summe bezahlt und der Verkäufer das Geld erhalten, kommt es zur eigentlichen Eigentumsübertragung. Nun wird der Grundbucheintrag der Immobilie geändert. Der Verkäufer wird gestrichen, stattdessen wird der Käufer eingetragen. Er ist nun der neue Eigentümer des Hauses. Ab dem Termin zur Schlüsselübergabe kann er das Haus nutzen.
Tipps rund um den Kaufvertrag beim Hauskauf
Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Verkäufer für ihre Immobilie einen gültigen Energieausweis besitzen. Ebenso wie Kühlschränke oder Waschmaschinen wird das Haus dann in eine Energieeffizienzklasse eingestuft; die Spanne reicht von H (sehr ineffizient) bis A+ (besonders effizient). Die Werte sollten eigentlich schon in der Immobilienanzeige genannt sein, spätestens bei der Besichtigung hat der Verkäufer den Ausweis unaufgefordert vorzulegen. Bei Vertragsschluss erhält der Käufer entweder eine Kopie oder sein eigenes Exemplar des Energieausweises.
Der Verkäufer sollte darauf achten, dass der Käufer eine Finanzierungsbestätigung von seiner Bank vorlegen kann. So verhindert er, dass er kein Geld bekommt, obwohl sich der Käufer mit Unterzeichnung des Kaufvertrags selbstredend zur Zahlung verpflichtet hat. Auch kann es sinnvoll sein, bei einem Sachverständigen ein Gutachten in Auftrag zu geben, in dem alle bestehenden Mängel aufgeführt sind. Damit lässt sich späterer Streit mit dem Käufer wegen der möglichen Baumängelhaftung vermeiden.
Aus Käufersicht spricht einiges dafür, eine Reservierungsvereinbarung direkt mit dem Makler bzw. dem Verkäufer abzuschließen. Gerade wenn man sich noch in Verhandlungen mit verschiedenen Banken und Kreditinstituten befindet, „erkauft“ man sich – buchstäblich – mehr Zeit. Auch kann es für den Käufer sinnvoll sein, sich bei Besichtigungen von einem Experten begleiten zu lassen. Nicht nur sehen vier Augen mehr als zwei, der geschulte Blick eines Bausachverständigen nimmt auch Mängel wahr, die dem Laien entgangen wären.
Hauskauf finanziell absichern
Auch wenn es nicht im Kaufvertrag auftaucht: Wer den Hauskauf per Kredit finanziert, sollte an eine Absicherung denken. Sinnvoll ist der Abschluss einer Risikolebensversicherung. Für einen relativ geringen monatlichen Beitrag ist gewährleistet, dass im Todesfall eines Kreditnehmers die Hinterbliebenen finanziell abgesichert sind. Der Kredit kann weiterhin zurückgezahlt werden, die Familie kann in ihrem Zuhause bleiben. In der Regel wählt man dafür eine fallende Versicherungssumme, denn auch das abzusichernde Risiko (die Schulden) reduziert sich.
