Unwirksame Regeln im Mietvertrag

Das kann Ihnen der Vermieter nicht verbieten

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Unwirksame Regeln im Mietvertrag

Laut Einschätzung des Deutschen Mieterbundes enthalten rund 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Klauseln. Für Mieter ist das jedoch weit weniger problematisch, als viele fürchten. Denn über dem Mietvertrag bzw. ergänzend dazu steht das aktuelle Mietrecht, und das wiederum wird durch die Paragrafen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

Im Klartext bedeutet das: Rechtlich unwirksame Regelungen im Mietvertrag werden auch durch die Unterschrift des Mieters nicht gültig. Hier erfahren Sie, was der Vermieter Ihnen nicht vorschreiben oder verbieten darf.


Tierhaltung – kann der Vermieter verbieten?


Der Vermieter darf das Halten von Haustieren nicht generell verbieten. Auch eine Klausel, die vom Mieter verlangt, sich jedes Haustier vom Vermieter genehmigen zu lassen, ist unwirksam. Stattdessen gilt: Kleintiere wie Meerschweinchen, Vögel oder Fische dürfen in der Regel auch ohne Einwilligung des Vermieters gehalten werden. Die Hunde- und Katzenhaltung ist ebenfalls grundsätzlich erlaubt, doch kann der Vermieter hier in Einzelfällen die gewünschte Haltung untersagen, wenn die von dem Tier ausgehenden Störfaktoren das Interesse des Mieters überwiegen.


Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Renovierung – muss der Mieter das?


Zu diesen Themen hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren reihenweise Formularklauseln für unwirksam erklärt. Ungültig sind:

  • Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen, die nicht in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV aufgeführt sind,
  • starre Renovierungsfristen („alle drei Jahre in Küche und Bad, alle fünf Jahre in den übrigen Räumen …“),
  • Vorschriften zur Farbwahl („Türen und Fenster nur weiß oder cremefarben“),
  • die sogenannte Endrenovierungsklausel – der Mieter muss nicht grundsätzlich beim Auszug renovieren. Zu berücksichtigen sind vielmehr immer der Zeitpunkt der letzten Renovierung und/oder die Renovierungsbedürftigkeit der Mietsache.
  • Vorgaben zur Ausführung „nur durch Fachbetriebe“ – das darf der Vermieter nicht verlangen. Unwirksam ist auch die Übernahme von Kosten für Schönheitsreparaturen, die ein vom Vermieter bestellter Fachbetrieb verursacht hat. Bei Eigenleistung gilt jedoch: die Ausführungen müssen fachhandwerklichen Anforderungen entsprechen.
  • Kleinreparaturklauseln müssen eine Beschränkung auf häufig genutzte Gegenstände und eine finanzielle Belastungsobergrenze enthalten, um gültig zu sein. Üblich sind z. B. maximal 100 Euro netto pro Reparatur oder höchstens 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete pro Jahr.

Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, sind Renovierungsklauseln im Mietvertrag überwiegend ungültig. In diesem Fall kann sogar der Vermieter unter Umständen während des Mietverhältnisses zum Renovieren verpflichtet werden, denn per Gesetz ist er für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich.


  • Tipp:
    • Um Komplikationen zu vermeiden, achten Sie bei diesen heiklen Themen immer auf den genauen Wortlaut. Die Formulierung „Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen“ ist nach wie vor zulässig, sollte also bestenfalls gar nicht im Vertrag stehen. Auch bei Zusätzen wie „In der Regel“ oder „Im Allgemeinen“ ist Vorsicht geboten. Lassen Sie sich im Zweifelsfall lieber von einem Rechtsanwalt, oder von Ihrer Rechtsschutzversicherung, beraten.


Rauchen in der Mietwohnung – ist das erlaubt?


Das Rauchen in den eigenen Mieträumen oder auf dem Balkon darf nicht untersagt werden. Vermieter dürfen ein Rauchverbot höchstens für Gemeinschaftsräume wie Flur, Treppenhaus oder Keller verhängen.


Die Höhe der Mietkaution festlegen


Die Kaution darf nicht mehr als drei Nettomonatskaltmieten betragen. Der vertragliche Ausschluss einer Ratenzahlung (über drei Monate) ist unwirksam. Der Vermieter darf auch nicht zusätzlich zur vollen Mietkaution eine Bürgschaft verlangen. Allerdings ist er nicht dazu verpflichtet, eine Mietkautionsversicherung des Mieters statt der üblichen Zahlung auf ein Konto/Sparbuch zu akzeptieren.


Klauseln rund um Kündigungsrecht, Mietminderung und Untervermietung


Der Vermieter darf dem Mieter grundsätzlich nicht sein Recht auf Kündigung absprechen. Auch dürfen Kündigungsfristen nicht zu Ungunsten des Mieters über die gesetzlichen Vorschriften hinaus verlängert oder verkürzt werden.

Jeder Mieter hat ein Recht auf Mietminderung, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Das gilt auch bei Mängeln, die (noch) nicht vom Gericht festgestellt wurden.

Auch das Recht auf eine Untervermietung darf nicht generell per Mietvertrag abgesprochen werden.


Betreten/Besichtigung der Mietsache – darf der Vermieter in die Wohnung?


Eine Mietvertragsklausel, die dem Vermieter das allgemeine Recht zum Betreten der Wohnung einräumt (z. B. zwecks „Überprüfung des Wohnungszustandes“) ist unwirksam. Ohne sachlichen Anlass und ohne Ankündigung darf der Vermieter die Mieträume nicht betreten. Er darf auch nicht verlangen, dass Mieter ihm bei längerer Abwesenheit die Schlüssel hinterlassen.

Weitere gängige Streitthemen sind Regelungen zu Betriebskosten und Nebenkosten, Vorauszahlungen und Abrechnungsperioden.


Unwirksame Regelungen im Mietvertrag – was tun?


Veraltete Mietvertragsvordrucke und selbstgeschriebene Verträge enthalten besonders häufig unwirksame Klauseln mit Ge- und Verboten. Im Mietrecht bzw. BGB ist aber genau geregelt, was gültig ist und was nicht. Wenn also eine Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam ist, tritt an ihrer Stelle automatisch die gesetzliche Regelung in Kraft. Und die ist für Mieter in aller Regel günstiger.


  • Tipp:
    • Der Mietvertragsvordruck vom Haus-und-Grund-Verlag ist sehr vermieterfreundlich. Als Mieter fahren Sie also besser mit dem mieterfreundlichen Vordruck des Deutschen Mieterbunds. Sie können dem Vermieter zwar nicht vorschreiben, welches Formular er verwendet, aber Sie können den Mietvertrag vor dem Unterschreiben in aller Ruhe mit dem mieterfreundlichen Vordruck vergleichen, um abweichende Klauseln zu erkennen.

Und falls das alles nicht hilft: Sichern Sie sich ab gegen Streitigkeiten mit dem Vermieter. Informieren Sie sich jetzt über unsere Rechtschutzversicherung.