Mieten oder kaufen: Was zahlt sich mehr aus?

Wer zur Miete wohnt, der zahlt, ohne dass er dadurch etwas erwirbt. Ein Immobilienkauf erscheint da als interessante Alternative, ist jedoch mit hohen Kosten verbunden.

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Im Todesfall erfolgt die Auszahlung der Risikolebensversicherung
Kaufen oder mieten? Angesichts der vielerorts rasant steigenden Mieten, niedriger Kreditzinsen und einer unsicheren Altersvorsorge fragen sich immer mehr Menschen, ob ein Immobilienkauf nicht langfristig günstiger ist. Ein Eigenheim für die Familie, aber langjährige Schuldenbegleichung – der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung hat Vor- und Nachteile. Neben finanziellen spielen auch emotionale Faktoren eine Rolle. Zahlt sich die Investition aus? Wer für einen sorgenfreien Lebensabend vorsorgen möchte, will diese Frage beantwortet haben.
 

Das spricht fürs Mieten statt Kaufen

Mieter können ihre Wohnung schnell und einfach wechseln: In Sachen Flexibilität punktet das Mietverhältnis definitiv. Das ist vor allem dann nützlich, wenn sich Lebensumstände und -pläne noch leicht ändern können. Wer nur eine befristete Stelle hat oder plant, seinen aktuellen Wohnort bald zu verlassen, wohnt meist besser zur Miete. Kündigt sich Nachwuchs an, muss oft ebenfalls eine größere Wohnung gesucht werden. Wer arbeitsbedingt in eine neue Stadt zieht oder lauten Nachbarn entgehen möchte, kann sich binnen weniger Monate vom alten Domizil trennen. Der finanzielle und bürokratische Aufwand hält sich dabei vergleichsweise in Grenzen.
 
Auch wer sich nicht regelmäßig den Kopf über seine Finanzen zerbrechen möchte, ist möglicherweise mit einer Mietwohnung besser beraten. Schließlich tragen viele Immobilienkäufer ihren Schuldenberg jahrzehntelang ab. Zudem ersparen sich Mieter einige Pflichten, denn für Reparaturen und Instandhaltung ist allein der Vermieter verantwortlich – egal, ob es sich um feuchte Wände, gefährliche Fassadenrisse oder veraltete Elektrik handelt.
 
Mieten oder kaufen – bringt letzteres nicht zwangsläufig mehr Gewinn? In den meisten Fällen schon, aber auf der anderen Seite ist keinesfalls sicher, dass eine Immobilie mehr Rendite abwirft als andere Geldanlagen. Das hängt sowohl von der Marktentwicklung als auch von Ihrer finanziellen Ausgangssituation ab. Fakt ist jedoch, dass Mietern in der Regel mehr Optionen freistehen und sie ihr Vermögen flexibler anlegen können. Schließlich investieren sie nicht einen Großteil ihres Ersparten auf einen Schlag und sind auch nicht jahrzehntelang an die Finanzierung ihrer Immobilie gebunden. Folglich können Mieter ihr Geld oft flexibler und mitunter auch gewinnbringender anlegen. Wer ein hohes Sicherheitsbedürfnis hat, sollte selbstverständlich nicht mit risikoreichen Hebelzertifikaten an der Börse handeln. Vielmehr können Mieter das Risiko eines Gelverlustes breiter streuen, indem sie in mehrere Geldanlagen investieren. Verliert eine Aktie durch Kursschwankungen an Wert, macht der Indexfonds den Verlust wett. Das restliche Guthaben ist auf einem Festgeldkonto in jedem Fall sicher angelegt.
 

Kaufen oder mieten? Die Vorzüge des Immobilienerwerbs 

Für den Kauf eines Eigenheims sprechen vor allem folgende Punkte: 
  • Engere emotionale Bindung an das Heim und Gefühl von Sicherheit: Wer Haus oder Wohnung sein Eigen nennt, fühlt sich dort heimischer. Haus- und Wohnungsbesitzer brauchen keine Eigenbedarfskündigung oder Mieterhöhungen zu befürchten und haben die Sicherheit, dass Angehörige dort später wohnen bleiben dürfen.
  • Mehr Freiheiten: Eigentümer können ihren Wohnraum nach eigenen Vorstellungen gestalten. Wanddurchbruch, Fußbodenheizung oder Gartenteich: Diese baulichen Veränderungen muss nicht erst ein Vermieter genehmigen. Nur bei Eigentumswohnungen ist eine Rücksprache mit der Eigentumsgemeinschaft des Hauses notwendig.
  • Rendite: Ob Mieten oder Kaufen mehr Rendite einbringt, hängt von der Wertentwicklung der Immobilie ab. Besonders gut stehen die Renditechancen in Ballungsgebieten mit moderner Infrastruktur. Aufgrund steigender Nachfrage kann die Immobilie in solchen Regionen mit hoher Wahrscheinlichkeit später teurer weiterverkauft werden. Wer nicht selber darin lebt, kann mit hohen Mieteinnahmen rechnen.
  • Altersvorsorge: Ist das Haus einmal abgezahlt, kann man viel Geld fürs Alter zurücklegen. Angesichts des niedrigen Rentenniveaus scheint dies auch unbedingt notwendig. Dagegen müssen Mieter häufig einen Großteil ihres Einkommens an den Vermieter abgeben. Steigen die Mieten weiterhin, wird die Wohnung spätestens im Alter zur finanziellen Last. 

Risiken eines Kaufs abwägen

Mieten vs. Kaufen: Dass die Mietwohnung kaum ein finanzielles Wagnis bedeutet, liegt auf der Hand. Welches Risiko Sie bei einem Immobilienkauf eingehen, hängt vor allem von Ihrem Vermögen, aber auch von Ihren persönlichen Lebensumständen ab.
 

Lebensumstände

Vor Jobverlust und Berufsunfähigkeit ist letztlich keiner sicher. Doch wer festangestellt ist und mit seinem Gehalt zurechtkommt, steht verhältnismäßig gut da. Dennoch ist es für jeden sinnvoll, etwas Geld für den Notfall zurückzulegen und sich gegen Risiken abzusichern. Viele Haushalte, die einen Kredit abzahlen, sind auf zwei Einkommen angewiesen. Kommt einer der Partner durch einen Unfall oder eine schwere Krankheit ums Leben, tragen die Hinterbliebenen eine große finanzielle Last. In diesem Fall schützt eine Risikolebensversicherung davor, das Zuhause unter Wertverlust veräußern oder eine private Insolvenz anmelden zu müssen.
 

Gesamtkosten realistisch einschätzen

Auch wenn die Immobilie noch so lukrativ erscheint: Wer mehrere Angebote vergleicht, minimiert das Risiko, einen überhöhten Kaufpreis zu zahlen. Bei stark nachgefragten Lagen kann ein Makler helfen, eine Wunschimmobilie zu finden, die im Budgetrahmen liegt.
 
Damit Sie die Kosten realistisch einschätzen können, sollten Sie unbedingt auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf berücksichtigen. Dazu zählen unter anderem die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer. Diese sind in der Regel nicht kreditfähig, sondern müssen sofort aus eigener Tasche gezahlt werden. Steht die voraussichtliche Gesamtsumme fest, gilt es abzuwägen, ob sie noch im finanziellen Rahmen liegt.
 

Wie viel Eigenkapital ist realistisch?

Je mehr Geld Sie selbst zur Finanzierung beisteuern können, desto weniger Risiko gehen Sie als Kreditnehmer ein. Günstig ist ein Anteil von mindestens 20 Prozent der Kaufsumme. Die Aussichten stehen gut, dass Sie dann von einem niedrigen Zinssatz profitieren und Ihre Schulden vergleichsweise früh beglichen haben – und zwar am besten einige Jahre vor Ihrem Renteneintritt. Vereinbaren Sie zudem eine realistische Tilgungsrate. Schauen Sie also, wie viel Geld Ihnen monatlich nach Abzug sämtlicher Ausgaben zur Verfügung steht. Ist zusätzlich ein finanzielles Polster für unerwartete Reparaturkosten und andere Ausgaben drin, sinkt das Risiko einer Verschuldung.
 

Lohnen sich die eigenen vier Wände als Geldanlage?

Mieten oder kaufen? Ist das Geld besser in einem Aktienfonds oder in Betongold aufgehoben? Wie bereits erwähnt, hängt dies hauptsächlich von Entwicklungen des örtlichen Immobilienmarktes ab. Und die lassen sich nur schwer voraussagen. Gleichwohl gibt es ein paar Kriterien, die zumindest eine ungefähre Einschätzung erlauben.
 
Ein wichtiger Indikator ist das Verhältnis von Kaufpreis und Miethöhe. Vergleichen Sie aktuelle Wohnungs- beziehungsweise Häuserangebote, die sich hinsichtlich Lage, Größe, Zustand und Ausstattung ähneln. Wenn Sie den Kaufpreis dann durch die Jahreskaltmiete teilen, erhalten Sie einen Faktor. Bis zu einem Ergebnis von 20 rentiert sich der Immobilienkauf. Ab 25 gilt die Immobilie als ziemlich teuer und wirft wahrscheinlich keine oder nur wenig Rendite ab. In diesem Fall wäre Mieten statt Kaufen die bessere Option.
 
Dass die Immobilie auch noch in zehn Jahren lukrativ ist und dank hoher Nachfrage zu einem guten Preis weiterverkauft werden kann, ist damit allerdings nicht garantiert. Viel hängt von der Lage und der demografischen Entwicklung ab. Zwei Trends bestehen allerdings schon mehrere Jahre und werden wahrscheinlich auch noch weiterbestehen: Immer mehr Menschen ziehen in die Großstadt. Auf dem Land hingegen sinkt auch aufgrund des gebremsten Bevölkerungswachstums die Nachfrage. Bedarf könnte es vor allem bei kleineren Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen geben. Was diese betrifft, herrscht derzeit nahezu überall ein eklatanter Mangel.